עקבו אחרי עשר הדיברות הבאות:
היות שמדובר בעסקה חשובה ומורכבת, מומלץ לבחור עו"ד עוד בטרם פנייה ליזם/קבלן/מארגן.
את ההתקשרות עם עו"ד יש לעגן בהסכם כתוב ברור ומפורט.
מהם תפקידי עורך הדין?
חשוב לדעת
קידום פרויקט התחדשות עירונית תלוי בשחקנים ובמשתנים רבים. אתאר כאן, בקצרה, את השלבים השונים.
פירוט רב יותר ניתן למצוא במנהלות להתחדשות עירונית:
• שלב א' – בודקים אם הבית שלכם נבנה טרם 1980. במידה שכן, אבחן את זכויותיכם ואבדוק אם יש כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט.
• שלב ב' – מוודאים נכונות לקידום הפרויקט, מצידם של שאר בעלי הדירות בבניין – ובמידת הצורך, גם מצד בעלי הדירות בבניינים הסמוכים.
• שלב ג' – מאתרים עו"ד דיירים, שייצג אתכם מול היזם לאורך כל ההליך.
• שלב ד' – מתקשרים עם יזם, בליווי עו"ד שלכם. הדרך המומלצת למיקסום תמורות הדיירים, היא שעו"ד שלכם יקיים מכרז פתוח ליזמים נבחרים.
• שלב ה' – לאחר בחירת היזם, יש לחתום על הסכם מולו. לאחר מכן, היזם יקדם את תכנון הפרויקט מול מוסדות התכנון, ולאחר אישור התכנון עליו לקבל היתר הריסה והיתר בנייה מהרשות המקומית.
ישנם אינסוף אתגרים אפשריים ולכל עסקה המורכבויות והסיכונים שלה.
כדי לצמצם את הסיכונים, מומלץ לבצע את הפעולות הבאות:
זוהי עסקה שבה בעלי הזכויות בקרקע מוכרים את זכויותיהם, בתמורה לקבלת שירותי בנייה מקבלן. כלומר, הם מאפשרים לקבלן לבנות מספר דירות על הקרקע השייכת להם וחולקים בהן, לרוב ביחס של חצי-חצי, אך זה תלוי עסקה. חשוב לזכור – מדובר בעסקה מורכבת מאוד, שמחייבת ליווי משפטי של עו"ד שמתמחה בתחום.
נסח טאבו הוא התנ"ך של הנכס. מעיון בנסח ניתן לגלות מידע חשוב לגבי הנכס ולגבי וההסטוריה הרישומית שלו כגון, תיאור הנכס, מה ההצמדות שלו (חנייה, מחסן, גג), מי רשום כבעלי הנכס והאם רשומים שעבודים ועיקולים.
כדי להוציא נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין, יש להצטייד בנתוני הנכס: מספר הגוש, החלקה ותת החלקה.
מרגע שחתמתם על הזמנה לביצוע פעולות תיווך בנכס, עליכם לשלם דמי תיווך. כדי שהמתווך יהיה זכאי לגבות מכם דמי תיווך, הוא חייב להיות בעל רישיון תיווך בתוקף, לבצע את פעולות השיווק הקבועות בסעיף 9 לחוק המתווכים ולהיות הגורם יעיל שמביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. חשוב לדעת, שאם המתווך ביצע את פעולות השיווק, הוא מוגדר כגורם היעיל.
בעת רכישת דירה, קונים רבים מתפתים לחתום על זיכרון דברים, עקב החשש שלהם להפסיד את הנכס לקונה אחר. חשוב לזכור – מסמך זה מהווה חוזה לכל דבר ועניין, למרות שהוא כולל רק תמצית של פרטי העסקה ויש בו פתח רב למחלוקות בין הצדדים. לכן, לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים וודאי שלא לפני היוועצות עם עו"ד המתמחה במקרקעין.
אם אחד האחים מעוניין למכור את הכנס והאחר מתנגד, על הראשון לפנות לבית משפט באזור שוכן הנכס ולבקש פירוק שיתוף. מאחר שמדובר בפירוק שותפות בין קרובי משפחה, התביעה תידון בבית המשפט לענייני משפחה ולא בבית משפט שלום.
על פי החוק, איחור של עד 60 יום אינו מזכה את הקונה בפיצוי כספי מהקבלן. מרגע שחולפים 61 יום, חל פיצוי רטרואקטיבי, החל מהיום הראשון לאיחור, באופן הבא: 150% משווי השכירות החודשית המקובלת למשך 8 החודשים הראשונים, ולאחר מכן, יורד הסכום ל-125%. חשוב לדעת – ישנה אפשרות לבקש ביטול עסקה, אם האיחור נמשך מעל לשנה. לאחר הביטול, הקבלן חייב להשיב את כספי התמורה לקונה, לרבות הפרשי ההצמדה למדד תשומות הבניה וההוצאות המשפטיות ששולמו לעו"ד של הקבלן.