עקבו אחרי עשר הדיברות הבאות:

1. בחרו עו"ד שמתמחה במקרקעין. חשוב מאוד שהוא יהיה בעל ידע משפטי רב, בקיא בחקיקה ובפסיקה של תחום המקרקעין ובעל התמחות גם במיסוי מקרקעין.
2. בדקו את ההספק שלו. מעבר לוותק, חשוב לבחון כמה עסקאות ליווה עו"ד. במקרים רבים, עורכי דין בעלי ותק של מספר שנים צברו ניסיון רב יותר מאשר עורכי דין ותיקים ועייפים.  
3. בקשו המלצות מלקוחות עבר. הם יכולים להעיד על טיב השירות, הליווי המשפטי והחוויה שקיבלו.
4. בחרו עו"ד שייצג רק את הצד שלכם. זה מבטיח שהוא ידאג רק לאינטרסים שלכם. שני דברים שחשוב לדעת:

• למרות שבעסקאות יד שנייה מותר לעו"ד אחד לייצג את שני הצדדים, זה בהחלט לא מומלץ.
• ברכישת דירה מקבלן, אסור לעו"ד של הקבלן להיות גם עו"ד שלכם. לכן, חשוב להגיע עם עו"ד מטעמכם.

5. ודאו חיבור אישי. הוא ילווה אתכם לאורך זמן, ולכן מומלץ שהיה אדיב ויעניק תחושה נעימה.
6. ודאו זמינות. חשוב שתרגישו בנוח לפנות לעו"ד ולהתייעץ, במהלך העסקה ולאחר החתימה.
7. בחרו עו"ד פתוח וממוקד. זה יאפשר להתגמש ולהוציא את העסקה לפועל על הצד הטוב ביותר.
8. למוכרים דירה ורוכשים דירה חלופית. חשוב שעו"ד ידע לערוך ולסנכרן מתווה תשלומים שיתאים לשתי העסקאות, כדי שלא תמצאו את עצמכם בהפרת חוזה.
9. מומלץ לשכור עו"ד מקומי. זה מבטיח נגישות, התמחות באזור והכרות עם הרשויות הרלוונטיות.
10. בדקו מהו שכר הטרחה ומה כלול במחיר. ודאו שהשירות המוצע הוא ליווי משפטי, הכולל בדיקות מקדמיות, ניהול מו"מ ועריכת הסכם מכר, דיווח לרשויות המס והשלמת העסקה במלואה, עד לרישום הזכויות בטאבו.

היות שמדובר בעסקה חשובה ומורכבת, מומלץ לבחור עו"ד עוד בטרם פנייה ליזם/קבלן/מארגן.

את ההתקשרות עם עו"ד יש לעגן בהסכם כתוב ברור ומפורט.

מהם תפקידי עורך הדין?

• לסייע בגיבוש הפנייה לחברה היזמית ולקבוע את הקריטריונים לבחירת החברה לבניית הפרויקט.
• לייצג את בעלי הדירות במו"מ על חתימת חוזה מול היזם, לרבות התנאים המסחריים של העסקה והערבויות והביטחונות הנדרשים – ולהתריע במקרה שבו הצעת יזם אינה עומדת בסטנדרטים המקובלים.
• לפרט בפני בעלי הדירות מהם המסמכים המחייבים שיש לחתום עליהם.
• לטפל בבעיות משפטיות הקשורות בפרויקט, המתעוררות במהלך תכנון הפרויקט וביצועו.
• לתת התראות ליזם, במקרים שבהם אינו עומד בתנאי ההסכם שנחתם.

• מומלץ שהדיירים יבחרו את עו"ד שייצג אותם בפרויקט.
• רצוי לפנות ל-2-3 עו"ד מתחום המקרקעין, המתמחים בהתחדשות עירונית, בדגש על תמ"א 38 וייצוג דיירים.
• מקובל כי היזם נושא בעלות שכר הטרחה של עו"ד המייצג את בעלי הדירות.

חשוב לדעת

• מאחר שמדובר בפרויקט מורכב המחייב ליווי מקצועי, חשוב להקפיד שעו"ד לא ייצג את שני הצדדים. במקרה שהיזם מציע שירותים של עו"ד, יש לבחון בקפידה כי אין ניגוד עניינים וכי הוא עומד בקריטריונים.
• חשוב לוודא שבמסגרת הסכם שכר הטרחה, בו נקבע כי שכר הטרחה ישולם על ידי היזם, ייכתב במפורש כי הבעלים לא יהיו חייבים בתשלום שכר הטרחה לעו"ד, בכל מקרה שהוא.

קידום פרויקט התחדשות עירונית תלוי בשחקנים ובמשתנים רבים. אתאר כאן, בקצרה, את השלבים השונים.
פירוט רב יותר ניתן למצוא במנהלות להתחדשות עירונית:
• שלב א' – בודקים אם הבית שלכם נבנה טרם 1980. במידה שכן, אבחן את זכויותיכם ואבדוק אם יש כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט.
• שלב ב' – מוודאים נכונות לקידום הפרויקט, מצידם של שאר בעלי הדירות בבניין – ובמידת הצורך, גם מצד בעלי הדירות בבניינים הסמוכים.
• שלב ג' – מאתרים עו"ד דיירים, שייצג אתכם מול היזם לאורך כל ההליך.
• שלב ד' – מתקשרים עם יזם, בליווי עו"ד שלכם. הדרך המומלצת למיקסום תמורות הדיירים, היא שעו"ד שלכם יקיים מכרז פתוח ליזמים נבחרים.
• שלב ה' – לאחר בחירת היזם, יש לחתום על הסכם מולו. לאחר מכן, היזם יקדם את תכנון הפרויקט מול מוסדות התכנון, ולאחר אישור התכנון עליו לקבל היתר הריסה והיתר בנייה מהרשות המקומית.

• היטל השבחה חל רק כאשר קיימת השבחה של ערך הקרקע, בעקבות שינוי הייעוד שלה או בגין תוספת זכויות בנייה. במקרה כזה, יש צורך בתשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
• גובה ההיטל הוא 50% מערך ההשבחה שנקבע על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית, אשר העריך בכמה הושבחה הקרקע .
• היטל ההשבחה חל על המוכר.
• התשלום של היטל השבחה יידרש כאשר מוכרים את הנכס או כאשר בעל הזכויות מבקש לבנות, בהתאם לזכויות הבנייה הנוספות שהוענקו לו.

ישנם אינסוף אתגרים אפשריים ולכל עסקה המורכבויות והסיכונים שלה.

כדי לצמצם את הסיכונים, מומלץ לבצע את הפעולות הבאות:

• לבחון את האנשים איתם אתם שוקלים לבצע עסקה .
• לבצע את כל הבדיקות המקדמיות, לרבות בדיקות משפטיות-קנייניות (כגון, כמו שעבודים, עיקולים ובעיות רישום צווים של בתי משפט) ובדיקות תכנוניות והנדסיות (כגון, חריגות בניה).
• לוודא אילו מיסים והיטלים עשויים לחול על העסקה.

• כאשר קונים דירה, מוטל על הרוכש מס רכישה, שעלותו עלולה להיות משמעותית מאוד ולהשפיע על העסקה. לכן, כדאי לעשות תכנון מס נכון. בחלק לא מבוטל מהמקרים, בדיקה זו יכולה להשפיע על ההחלטה אם לבצע את העסקה או לא.
• כאשר רוכשים דירת מגורים יחידה, שיעורי המס מדורגים, בהתאם לשווי הדירה הנרכשת. עד לגובה מדרגה של עד 1,919,155 ₪ לא תשלמו מס בכלל (נכון לשנת 2023). כמו כן, יש הקלות מס לאוכלוסיות מסוימות כגון, נכים, עיוורים ועולים חדשים.
• כאשר לא מדובר בדירה יחידה, ויש בבעלות הרוכש דירה נוספת, הוא יחויב בשיעור מס של 8% החל מהשקל הראשון ועד לשווי של ל- 5,872,725₪ (נכון לשנת 3202),. מעל לסכום זה, שיעור המס יהיה 10%.

זוהי עסקה שבה בעלי הזכויות בקרקע מוכרים את זכויותיהם, בתמורה לקבלת שירותי בנייה מקבלן. כלומר, הם מאפשרים לקבלן לבנות מספר דירות על הקרקע השייכת להם וחולקים בהן, לרוב ביחס של חצי-חצי, אך זה תלוי עסקה. חשוב לזכור – מדובר בעסקה מורכבת מאוד, שמחייבת ליווי משפטי של עו"ד שמתמחה בתחום.

נסח טאבו הוא התנ"ך של הנכס. מעיון בנסח ניתן לגלות מידע חשוב לגבי הנכס ולגבי וההסטוריה הרישומית שלו כגון, תיאור הנכס, מה ההצמדות שלו (חנייה, מחסן, גג), מי רשום כבעלי הנכס והאם רשומים שעבודים ועיקולים.

כדי להוציא נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין, יש להצטייד בנתוני הנכס: מספר הגוש, החלקה ותת החלקה.

מרגע שחתמתם על הזמנה לביצוע פעולות תיווך בנכס, עליכם לשלם דמי תיווך. כדי שהמתווך יהיה זכאי לגבות מכם דמי תיווך, הוא חייב להיות בעל רישיון תיווך בתוקף, לבצע את פעולות השיווק הקבועות בסעיף 9 לחוק המתווכים ולהיות הגורם יעיל שמביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. חשוב לדעת, שאם המתווך ביצע את פעולות השיווק, הוא מוגדר כגורם היעיל.

בעת רכישת דירה, קונים רבים מתפתים לחתום על זיכרון דברים, עקב החשש שלהם להפסיד את הנכס לקונה אחר. חשוב לזכור – מסמך זה מהווה חוזה לכל דבר ועניין, למרות שהוא כולל רק תמצית של פרטי העסקה ויש בו פתח רב למחלוקות בין הצדדים. לכן, לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים וודאי שלא לפני היוועצות עם עו"ד המתמחה במקרקעין.

אם אחד האחים מעוניין למכור את הכנס והאחר מתנגד, על הראשון לפנות לבית משפט באזור שוכן הנכס ולבקש פירוק שיתוף. מאחר שמדובר בפירוק שותפות בין קרובי משפחה, התביעה תידון בבית המשפט לענייני משפחה ולא בבית משפט שלום.

על פי החוק, איחור של עד 60 יום אינו מזכה את הקונה בפיצוי כספי מהקבלן. מרגע שחולפים 61 יום, חל פיצוי רטרואקטיבי, החל מהיום הראשון לאיחור, באופן הבא: 150% משווי השכירות החודשית המקובלת למשך 8 החודשים הראשונים, ולאחר מכן, יורד הסכום ל-125%. חשוב לדעת – ישנה אפשרות לבקש ביטול עסקה, אם האיחור נמשך מעל לשנה. לאחר הביטול, הקבלן חייב להשיב את כספי התמורה לקונה, לרבות הפרשי ההצמדה למדד תשומות הבניה וההוצאות המשפטיות ששולמו לעו"ד של הקבלן.